マンションと「二つの老い」の問題

2025-08-02

移住のこと 穏やかに暮らすために

終の住処を考える

こんにちは、暖淡堂です。

宅建士試験に合格した時に、一般財団法人 不動産適正取引推進機構(RETIO)のメールマガジンに購読登録しました。

メールマガジンは毎月1日に配信。

毎回、宅建業に関係して働いている人たちに役立つ情報が共有されています。

その情報は、住宅の購入や賃貸を考えている人にも当然役に立つモノばかりです。


今月は「マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法の概要」の説明が中心になっていました。

内容の概要は以下の通りになります。


日本のマンションは700万戸を超え、国民生活に不可欠な居住形態である一方、「二つの老い」という深刻な課題に直面しています。一つは建物の老朽化です。2023年末時点で築40年以上のマンションは全体の約2割を占め、今後20年で3.4倍に増加すると予測されています。これにより、外壁剥落といった危険性が増大しています。もう一つは区分所有者の高齢化です。高経年マンションでは世帯主が70歳以上の住戸が5割を超え、管理組合の役員不足や総会決議の困難化が顕在化しています。

こうした背景から、新築時から適正な管理を行い、必要に応じて修繕・改良、さらには再生を図るという、マンションのライフサイクル全体を見据えた対策が急務とされ、関連法が改正されました。

改正法の概要は以下の通りです。

1. 管理の円滑化

マンション管理法に基づき、新築時から適切な管理が行われるよう、分譲事業者が管理計画を作成し、管理組合へ引き継ぐ仕組みが導入されます。また、利益相反を避けるため、管理業者が管理組合の代表者を兼ねる場合、自己取引について区分所有者への事前説明が義務化されました。

区分所有法では、修繕など区分所有権の処分を伴わない事項の決議は、集会出席者の多数決で可能とし、決議に参加しない所有者への対応を強化。さらに、裁判所が認定した所在不明者を決議の母数から除外する制度も創設されました。管理不全の専有部分や共用部分には、裁判所が選任する管理人が管理する制度も新設されます。

2. 再生の円滑化

マンション再生法等により、従来の建替え(4/5以上の多数決)に加え、建物・敷地の一括売却や一棟リノベーションも同様の多数決で可能になりました。耐震性不足の場合は3/4、災害被災の場合は2/3に決議要件が緩和されます。また、隣接地等の所有権を再建後の区分所有権に変換する措置や、耐震性不足での建替え時に周辺の日照権に配慮した上で、高さ制限の特例を認める措置を講じ、多様なニーズに対応した円滑な再生を促します。

3. 地方公共団体と民間団体の役割強化

地方公共団体は、外壁剥落等の危険なマンションに対し、勧告や指導といった措置を講じられるようになります。また、区分所有者の意向把握や合意形成を支援する民間団体の登録制度も創設され、民間との連携が強化されます。

国土交通省は、改正法によって管理計画認定の取得割合を5年後に20%、マンションの再生等の件数を5年後に1,000件に増加させることを目標としています。  


「老朽化と所有者の高齢化という『二つの老い』」という部分がとても気になりました。

2023年末時点で、築40年以上のマンションは全体の2割あるそうです。

それが今後20年で約3.4倍に増えるとのこと。

築40年になれば、メンテナンスに必要になる費用は高額になっていくと考えられます。


そのような状況で、管理組合の構成員である所有者が高齢化していく。

そのために、必要な対策を決議する話し合いが、円滑に進まなくなってしまう。

外壁の剥落などを防止するための工事の着工が遅れてしまう。

そんな状況が考えられます。

マンションを取り巻く「二つの老い」の問題は深刻です。


自分自身も、定年、還暦を過ぎ、終の住処の問題と直面しています。

その中で、「中古マンション」の購入も有力な選択肢であります。

築年数と自分の余命と、真剣にバランスを考えないといけない状況であることが見えてきました。

さて、どうしたものか。 

  

😊*****😊


最近は以下の書籍が、我が家の居間に常備されています。


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